Маткапитал — не помеха: продаём квартиру правильно

Рассказываем, как продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала

Если особенность сделки при покупке жилья заключалась в использовании материнского капитала, то стоит учитывать, что продажа квартиры тоже не обойдётся без особенностей. Об этих нюансах N1.RU и подготовил материал.

Маткапитал — не помеха: продаём квартиру правильно

Юристы отмечают, что в 90 % случаев материнский капитал используется молодыми семьями для улучшения жилищных условий. Учитывая, что его сумма составляет 453 тысячи рублей, неудивительно, что такие деньги вкладывают в недвижимость. Однако при использовании маткапитала собственниками квартиры становятся все члены семьи, и, как следствие, продать такую квартиру становится достаточно сложно, но возможно, если выполнить некоторые условия.


Первое условие: не обделить


На вопрос: «можно ли продать?» — закон отвечает: «да». Однако с учётом важного нюанса, который нельзя проигнорировать: все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь доли в покупаемой квартире. При этом даже малолетние дети становятся собственниками жилья, а значит, для продажи и покупки недвижимости придётся получить особое разрешение органов попечительства и опеки.


«Важно предоставить документы о том, что несовершеннолетние не потеряют свою долю при покупке нового жилья, а также жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих. Это два самых важных условия, которые нужно выполнить при продаже квартиры», — комментируют в отделе опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации Октябрьского района Красноярска.


Второе условие: получить разрешение


Получить разрешение будет просто, если доказать, что квартира продаётся для улучшения жилищных условий. При этом квартиру можно купить и наоборот — чуть меньше площади текущей; для этого достаточно сохранить доли детей, но урезать свои. Также в том случае, если деньги от уменьшения площади пойдут на лечение ребёнка, органы опеки тоже не станут препятствовать грядущей сделке, но это нужно опять же подтвердить необходимыми справками.

Маткапитал — не помеха: продаём квартиру правильно

«Надо понимать, что нельзя будет только продать квартиру, необходимо предоставить варианты приобретаемых квартир взамен. Эти документы будут также рассмотрены органами опеки на предмет соблюдения прав ребёнка», — отмечают в отделе опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних администрации Октябрьского района Красноярска.


Стоит отметить, что разрешение выдаётся на три месяца, именно за это время нужно успеть продать свою старую квартиру и купить новую.


«Перечень требуемых документов необходимо уточнять в территориальном отделе органа опеки и попечительства, который будет рассматривать ваше заявление. При этом следует помнить, что отказ органов опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки купли-продажи может быть оспорен в суде», — комментирует Александр Поконов, кандидат экономических наук, генеральный директор юридического агентства «Империал — Консалтинг».


Третье условие: расплатиться с долгами


В случае, когда продаваемая квартира ещё находится в ипотеке, здесь нужно получить согласие банка. А если доли в этом жилье для детей до сих пор не выделены, то обращение в органы опеки так же обязательно.


В таких ситуациях, когда квартира в кредите, есть три схемы продажи. В первом случае часть сбережений покупателя зачисляется в счёт погашения первоначального взноса. Во втором варианте банк может заключить новый договор, и тогда обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переведутся на покупателя. И, наконец, продавец сам погашает ипотеку, и недвижимость переоформляется на покупателя. Но поскольку все эти процессы достаточно долгие, важно найти терпеливого покупателя.

Маткапитал — не помеха: продаём квартиру правильно

«Если квартира ещё в обременении банка, то ситуация осложняется сроками и волнением со стороны покупателя. Здесь схема такая: покупатель передаёт деньги для погашения обременения, продавец относит их в банк, после чего ждёт справку о полной оплате и забирает закладную. После этого он идёт в органы опеки и к нотариусу, чтобы те определили размер долей, которые нужно выделить детям, далее сдаёт документы в регистрационную палату, получает документы с правом собственности и только после этого сдаёт документы в органы опеки и попечительства, чтобы получить решение на продажу квартиры. Таким образом, покупатель отдаёт деньги, необходимые для погашения обременения (а это может быть и миллион, и три миллиона), и только через месяц начинается процесс, направленный непосредственно на покупку жилья для него. Согласитесь, это волнительно», — рассказывает Юрий Черненко, риелтор агентства «Кром».


Четвёртое условие: найти покупателя


Все нюансы с продажей квартиры, которую приобрели с помощью маткапитала, можно решить: добросовестно собрать и подготовить все необходимые документы, получить разрешение органов опеки и согласие банков. Однако в своей добросовестности нужно будет убедить и покупателя, ведь в таких сделках он особенно уязвим.


«Особое внимание юридическим аспектам заключения таких сделок следует уделять стороне покупателя. В частности, ему стоит удостовериться в подлинности всех предоставленных ему стороной продавца документов, а также в том, что материнский капитал использовался в строгом соответствии с законодательством РФ. В противном случае, покупатель квартиры в будущем может столкнуться с неожиданными проблемами, в том числе, с судебным иском о признании такой сделки недействительной», — рассказывает Александр Поконов.

Маткапитал — не помеха: продаём квартиру правильно

Риелторы отмечают, что в некоторых случаях снижение стоимости квартиры может привлечь внимание покупателя, и такой жест компенсирует его ожидание начала сделки.


«Учитывая, что для большинства граждан покупка квартиры является крупным финансовым вложением, для оформления сделки купли-продажи я рекомендую всегда обращаться к компетентным юристам, которые будут сопровождать вашу сделку на всех её этапах», — подытоживает Александр Поконов.


Напомним, ранее мы делали обзор жилых комплексов Красноярска с удобными и безопасными площадками для проживания семей с детьми, а также собрали советы дизайнера и психолога для создания детской. N1.RU поможет подобрать подходящую недвижимость с помощью гибкого поиска и карты.

Вероника Головчиц
Фото: unsplash.com
Оцените работу журналиста:
Добавить комментарий